Mercato immobiliare bergamasco in leggera risalita. L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ha convocato lunedì scorso, 25 gennaio, il Comitato Consultivo Misto, di cui fa parte anche Fimaa Ascom Bergamo, per presentare e analizzare i dati ufficiali del mercato immobiliare orobico al terzo trimestre 2015.

L’analisi conferma la crescita del numero delle transazioni, soprattutto per quanto riguarda la vendita di appartamenti di media metratura, e un leggero miglioramento delle vendite di immobili per il settore commerciale. Unico dato negativo riguarda uffici e capannoni, per cui si regista ancora una stagnazione.

«L’aumento delle transazioni è avvenuto in quei comuni in cui i prezzi si sono adeguai ai reali valori del mercato. In città, rispetto al 2014, il prezzo del residenziale è sceso del 3,96%, mentre in provincia di circa il 7% – sottolinea Enzo Pizzigalli, consigliere Fimaa Ascom Bergamo con la delega all’Osservatorio del Mercato Immobiliare -. Inoltre, nei comuni in cui i valori sono scesi si è registrata la vendita di immobili dalle metrature medie e medio-grandi».

Le transazione del residenziale, a settembre 2015, sono state 2.337, contro le 2.011 del terzo trimestre 2014 ed hanno registrato un incremento del 16,2%. In città si sono vendute 329 unità abitative (276 nel 2014 per un incremento del 19,3% ), in provincia invece 2.008 (1.735 nel 2014 , +15,7%).

I comuni in cui si sono venduti più immobili residenziali sono stati Treviolo, Alzano Lombardo, Romano di Lombardia, Seriate. Penalizzate invece le zone di montagna a vocazione turistica, in cui i prezzi non si sono adeguati al mercato.

«Il mercato immobiliare è comunque ancora molto instabile e non si può parlare per il momento di ripresa, ma solo di leggera risalita e di inversione di tendenza rispetto al 2014 – sottolinea Pizzigalli –, anche perché nel quarto trimestre 2015 i dati, non ancora confermati ufficialmente, dicono di un rallentamento nelle compravendite».

La professionalità come fattore imprescindibile per operare nel mercato e conquistare la fiducia dei clienti. È un punto fermo della Fimaa Ascom di Bergamo, l’associazione provinciale dei mediatori immobiliari che non fa mancare le iniziative per l’aggiornamento costante della categoria.

Nell’aula corsi della sede Ascom di via Borgo Palazzo gli operatori si sono ritrovati per approfondire il tema “Atti di compravendita e di locazione immobiliare”, un incontro dedicato, in particolare, ad elencare ed illustrare il contenuto dei vari documenti (allegazione ACE / APE e clausole dedicate, conformità delle planimetrie, certificazione degli impianti, regolamento di condominio, condoni, concessioni, ecc.) che è buona regola procurare ed esaminare per procedere ad una corretta gestione della trattativa in caso di compravendita e/o locazione immobiliare, anche al fine di non incorrere in successive azioni di responsabilità.

Il seminario è stato condotto da Daniele Mammani, consulente legale della Fimaa.

Il rischio della desertificazione commerciale dei centri storici è sotto gli occhi di tutti, recentemente rilanciato dallo studio di Confcommercio che ha analizzato l’evoluzione delle attività nei principali capoluoghi di media dimensione negli ultimi sette anni, tornando ad avanzare, contemporaneamente, una proposta concreta, quella di introdurre la cedolare secca sulle locazioni commerciali per calmierare il prezzo degli affitti.

«Bisogna mettere in condizione i centri storici di produrre ricchezza» la sintesi del presidente Carlo Sangalli, la cui posizione è stata subito sposata da Santino Taverna, presidente della Fimaa, Federazione italiana mediatori agenti d’affari. «Condividiamo in toto la proposta d’introdurre la cedolare secca per le locazioni commerciali per dare nuovo slancio al mercato e calmierare il prezzo degli affitti – ha detto -. Una soluzione propositiva per il mercato immobiliare, che potrebbe giovarsi del recupero edilizio dei tanti locali commerciali in disuso o peggio ancora abbandonati, a vantaggio del decoro delle città. È un modo efficace per combattere la desertificazione aiutando nel contempo la ripresa immobiliare».«Oggi, paradossalmente, proprio a causa della chiusura dei locali commerciali nei centri storici- ha aggiunto -, gli stessi cittadini sono costretti a lunghe maratone in mezzo al traffico per raggiungere i centri commerciali ubicati nelle periferie. Inoltre, la desertificazione dei centri storici riguarda anche il tema della sicurezza. Le vetrine spente e le saracinesche abbassate dei negozi dei centri storici delle piccole e medie città sono spesso l’anticamera della criminalità, che alimenta l’insicurezza dei cittadini. Favorire il recupero attraverso la riqualificazione energetica del già edificato, permetterebbe molteplici vantaggi per la comunità, contribuendo nel contempo alla ripresa del mercato immobiliare».

E pure Confedilizia si è unita alla richiesta. «L’allarme di Confcommercio sulla desertificazione dei centri storici a causa della crisi del commercio coglie nel segno – ha rilanciato il presidente dell’associazione Giorgio Spaziani Testa -, così come la ricetta proposta, quella di estendere agli immobili non abitativi la cedolare secca sugli affitti». «Il fatto che gli operatori del commercio individuino nell’eccesso di tassazione sugli immobili locati la causa della crisi, è illuminante della gravità della situazione. Attendiamo dal Governo un segnale di risposta. La cedolare secca su negozi e uffici affittati sarebbe la mossa giusta per far sì che il 2016 sia, come evocato dal presidente Renzi, l’anno del rilancio dell’immobiliare».

Anche a Bergamo l’intervento è visto con favore. Il direttore dell’Ascom Oscar Fusini lo ha inserito tra i punti del “Patto per la città” per la rigenerazione urbana e pure gli agenti immobiliari valutano positivamente la proposta. «In teoria, l’ostacolo potrebbe essere il fatto che con contratti 6+6 anni i proprietari rinuncerebbero alla rivalutazione dei canoni – afferma il consigliere della Fimaa provinciale Carlo Baretti -, ma con le difficoltà del mercato dei tempi attuali credo che sia una valutazione che passa in secondo piano rispetto alla possibilità di trovare affittuari con più facilità. Una minore tassazione permetterebbe infatti di contenere i prezzi degli affitti, agevolando chi vuole aprire un’attività commerciale e rilanciando il mercato». A confermare la bontà della misura il fatto che «la cedolare secca sugli immobili residenziali funziona», chiude Baretti.

Tasse elevatissime e un parco di negozi, uffici e capannoni chiusi che non trovano compratori. Il quadro del mercato degli immobili commerciali e industriali bergamasco non è incoraggiante. «Per vedere davvero una ripresa – dice Luciano Patelli, presidente Fimaa Bergamo – ci vorranno ancora otto-dieci anni».  

Almeno, il mercato del residenziale è in leggera ripresa e i prezzi si stanno stabilizzando.

«Le compravendite sono per lo più legate all’acquisto della prima casa, anche grazie al calo del valore di case e appartamenti. E questo aiuta molto anche le banche a erogare mutui più proporzionati sulla capacità di spesa del cliente, tra reddito e costo dell’immobile».

Da cosa dipende la crisi del mercato non residenziale?

«Fatta eccezione per alcuni uffici di prestigio nel cuore di Bergamo, richiesti dai professionisti, immobili industriali e uffici sono ormai obsoleti e non rispondono più alle esigenze di chi vuole comprare, a meno di investire somme ingenti per riqualificarli. Inoltre spesso non sono supportati da parcheggi o da servizi pubblici. Così oggi chi compra un ufficio o un capannone lo cerca fuori, nei centri direzionali che sono nuovi e hanno tutti i servizi. Lo stesso vale per i negozi. A Bergamo ci sono più di cento negozi sfitti. Non hanno più le caratteristiche sanitarie e urbanistiche necessarie. I proprietari dovrebbero investire per metterli a norma – ma i più non lo vogliono fare – oppure ridimensionare i prezzi di locazione o di vendita così che possano sistemarli gli acquirenti, ma anche qui stentano. Il risultato è che, anche se sono in una bella posizione, rimangono vuoti».

Come sarà il 2016?

«Non vedo una ripresa a breve termine. Le tassazioni sul sistema immobiliare, a partire da quelle statali fino a quelle comunali, sono troppo pesanti, grossi investitori non ce ne sono e anche il piccolo investitore è scomparso. La piccola parte di mercato che rimane la può fare chi cerca un capannone per la nuova sede o, nel commercio, chi spera di fare un cambiamento nella propria vita lavorativa, ma si tratta spesso di persone che non hanno le competenze professionali, quindi le locazioni sono brevi e questo porta a una perdita di qualità».

Cosa si può sperare?

«Che ci sia più chiarezza sul valore degli immobili e che almeno si arrivi a un mercato stabile. C’è ancora qualcuno che propone prezzi alti e non riesce ad adeguarsi ai nuovi valori e così blocca il mercato. Devono capire che sono fuori mercato, il calo dei valori non è un ribasso di mercato, ma un riposizionamento del valore reale. Non si tornerà più ai prezzi di prima della crisi».

In tema di negozi e locali, si stanno affermando degli accordi che prevedono i primi cinque-sei mesi di affitto gratuiti. Il mercato può trarne beneficio?

«Sono tentativi di aprire nuove attività che non possono portare nessun risultato, testimoniano solo la disperazione che c’è in giro. Alcuni negozi messi in zone degradate non hanno più motivo di esistere. Con la tassazione e gli obblighi che ci sono, solo se si ha un progetto che ha concrete possibilità di arrivare a fatturati importanti si può sopravvivere, in caso contrario, si viene uccisi subito dagli oneri, anche burocratici».

Quali tipi di negozi chiede il mercato?

«Da un po’ di tempo, si stanno affermando i parchi commerciali, medie strutture da 400-500 metri in su. Si tratta di negozi a cielo aperto con strade carrabili, parcheggi e punti ristoro di grandi gruppi. Normalmente si sviluppano intorno ai centri commerciali o in zone strategiche con tanto passaggio. Sono tutte attività che portano danno al classico negozio di vicinato».

Le aziende invece che esigenze hanno?

«Un nuovo fronte molto importante che si sta aprendo è quello del capannone in acciaio. Hanno costi più bassi e quando devono essere demoliti si può recuperare l’acciaio».

Come va il mercato delle seconde case?

«Oggi, con il peso delle tasse, la gente non se le può permettere, anzi molti le mettono in vendita. Alcuni le stanno prendendo in affitto per trarne reddito come case vacanze e b&b. È un fenomeno ormai affermato che deve essere ancora regolamentato in modo intelligente. Noi non siamo favorevoli, non è liberismo, ma anarchia».

Come vede il futuro dell’agente immobiliare?

«La nostra professione deve evolversi per dare una consulenza a 360 gradi, così da garantire che la compravendita si definisca davanti al notaio senza problemi o contrattempi e che il cliente sia pienamente soddisfatto. Se non lo facciamo, siamo finiti».

Su quali progetti siete impegnati in questo momento come categoria?

«Ultimamente, le banche si sono buttate sul nostro servizio ma non hanno la nostra conoscenza del mercato e la nostra professionalità. Per questo abbiamo iniziato un percorso di collaborazione con Ubi Banca e siamo aperti anche ad altre banche del territorio che non fanno servizi immobiliari».

Il bergamasco Luciano Patelli è stato eletto ieri coordinatore di Fimaa Lombardia, la struttura regionale della Federazione italiana mediatori agenti d’affari del sistema Confcommercio. Patelli, classe 1958, titolare della Patelliimmobiliare di Bergamo è da oltre 10 anni presidente di Fimaa Ascom Bergamo e da 8 segretario della Federazione lombarda. Subentra a Tino Taverna, eletto a luglio presidente nazionale di Fimaa.

«La nomina è una grande soddisfazione sia personale che per l’Associazione provinciale – afferma -. Sostituisco un presidente che ha saputo condurre una associazione regionale in modo egregio, rendendola solida e al servizio degli associati. Per questo lo ringrazio. Il coordinamento regionale di Fimaa è molto coeso e sempre pronto ad affrontare tutte le tematiche che riguardano le categoria. Il mio desiderio è di proseguire sulla strada tracciata da Taverna, lavorando al servizio degli associati e per il consolidamento e la ripresa del nostro settore».

Il nuovo incarico vede Patelli occuparsi delle questioni più urgenti della categoria e del mercato immobiliare lombardo: «Innanzitutto lavoreremo per rinnovare i servizi fondamentali per gli associati, a partire da quelli che riguardano le visure immobiliari, la modulistica da scaricare on line e quelli assicurativi. Tra gli obiettivi posti c’è anche la realizzazione di un “Borsino” unico degli immobili lombardi, che faccia da riferimento per tutto il settore regionale. Tra i nostri compiti c’è inoltre l’iter, già ben avviato, per la trasformazione dell’associazione da coordinamento a federazione. Infine ci impegneremo a livello sindacale e politico per contribuire al un rilancio effettivo del settore immobiliare sia per quanto riguarda la prima casa che gli investimenti, chiedendo innanzitutto una riduzione del prelievo fiscale».

Tra gli obiettivi anche la realizzazione di un Ufficio studi regionale, che aiuterà i mediatori immobiliari nel tracciare una mappa dell’invenduto e farà ricerche di interesse specifico per il settore.

È stato ammesso alla Camera dei Deputati l’emendamento al ddl Concorrenza che esclude le banche dall’attività di intermediazione immobiliare, presentato dall’onorevole Catia Polidori.

La notizia è stata salutata come un successo da Fimaa–Confcommercio, la Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari: «La riammissione dell’emendamento – ha commentato Santino Taverna, neo presidente nazionale della Fimaa – ci conforta e dimostra che le anomalie che abbiamo verificato e trasmesso all’Antitrust con il nostro recente esposto contro le società di intermediazione immobiliare delle banche hanno fondamento: per noi è stato un atto dovuto per la tutela degli agenti immobiliari e dei clienti-consumatori. Ci auguriamo che l’emendamento possa ottenere una vasta convergenza parlamentare perché garantirebbe le finalità di tutela della concorrenza e di tutela dei clienti-consumatori perseguite dal disegno di legge».

Secondo la Fimaa, la costituzione delle società di intermediazione da parte degli istituti di credito contrasta irrimediabilmente con i principi che sono alla base delle norme che regolano la mediazione. Le banche che si apprestano ad entrare nel mercato immobiliare non possono considerarsi mediatori e di fatto non lo sono, non essendo “terze” nei confronti dei clienti-consumatori, di cui conoscono condizioni economico-patrimoniali e abitudini: «La terzietà è il requisito cardine alla base del rapporto di mediazione: se essa viene meno non si può assolutamente definire tale rapporto come di mediazione né definire il soggetto che opera nei confronti delle due parti (acquirente e venditore) come mediatore» commenta Luciano Patelli, presidente provinciale Fimaa.

«Con questo sistema – denuncia Fimaa-Confcommercio – lo scopo delle banche è quello di occuparsi dell’intera filiera dell’immobiliare: dall’acquisizione alla compravendita dell’immobile, all’erogazione del mutuo. Magari offrendo agevolazioni, in odore di concorrenza sleale, che schiaccerebbero gli unici soggetti che garantiscono la terzietà tra acquirente e venditore e cioè gli agenti immobiliari e i mediatori creditizi».

Fimaa-Ascom, l’associazione dei mediatori immobiliari di Bergamo stringe le sinergie con il Collegio Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Bergamo e con il Consiglio Notarile di Bergamo.

È il primo risultato del convegno “La centralità del Mediatore in sinergia con Tecnici e Notai a garanzia di compravendite sicure”, svoltosi ieri nella sala Mosaico del Palazzo dei Contratti e delle Manifestazione di Bergamo. «Oggi per vendere un immobile ed offrire un servizio professionale di qualità oltre alla regolarità catastale è necessario verificare il percorso urbanistico dell’immobile ed eventuali trascrizioni pregiudizievoli – dice Luciano Patelli, presidente di Fimaa -. È un lavoro per il quale serve creare una rapporto di collaborazione con i geometri e i notai. Questa sinergia va a tutela dei nostri clienti ed eleva la nostra professionalità di mediatori facendoci diventare un punto di riferimento nelle compravendite immobiliari».

Da anni Fimaa collabora con i geometri nella redazione del Listino degli immobili, ora l’associazione dei mediatori immobiliari fa un passo in più con l’obiettivo di garantire ulteriormente le transazioni, nell’interesse degli acquirenti e della trasparenza.

«Stiamo studiando con il Collegio geometri una convenzione sul prezzo dei loro servizi di verifica urbanistica degli immobili – spiega Patelli -. E anche con i notai stiamo cercando di dialogare nella stessa lingua, soprattutto sulle problematiche che colpiscono il settore immobiliare e che ci vedono ugualmente interessati». «È importante – dichiara il presidente Fimaa – che si crei un tavolo con tutti i soggetti coinvolti nella filiera immobiliare: Ance, geometri, notai, architetti, ingegneri e mediatori. Noi abbiamo nozione di prima mano delle richieste del mercato e possiamo orientare le scelte delle imprese in modo che vadano incontro alle richieste e quindi abbiano meno invenduti. Siamo un pozzo di conoscenze del mercato che non va perduto».

Al convegno hanno partecipato Riccardo Martinelli, presidente Fogalco e vicepresidente Ascom Bergamo, Luciano Patelli e Oscar Caironi, rispettivamente presidente e vicepresidente Fimaa Bergamo, Mario Belotti, Marco Tucci del Consiglio Notarile di Bergamo, Daniele Mammani, avvocato e consulente legale Fimaa Italia, sulle compravendite e le responsabilità del mediatore.

Rent to buy o affitto con riscatto. È il nuovo tipo di contratto che sta prendendo piede nel mercato immobiliare, anche bergamasco.  Si tratta di una soluzione nella quale il proprietario consegna fin da subito l’immobile al futuro acquirente, che, pagando il canone, dopo un certo periodo di tempo può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Questo metodo di compravendita immobiliare è presente da molti anni in diversi paesi, come Stati Uniti, Australia, Regno Unito, Irlanda, Canada ed Spagna, nazioni in cui la formula è esplosa a seguito della crisi dei mutui sub-prime come soluzione ideale per il mercato immobiliare residenziale.

La nuova formula è stata introdotta in Italia dal “Decreto Sblocca Italia”, ma dopo sei mesi dal varo sono ancora molti i dubbi e le difficoltà applicative. Nonostante ciò, la nuova tipologia di contratto sta suscitando un certo interesse da parte dei costruttori, dei mediatori immobiliari e di tutti quegli acquirenti che si trovano in difficoltà ad attingere ad un mutuo.

Per questo motivo, Ascom e Fimaa Bergamo hanno deciso di approfondire il tema con un convegno che mette in evidenza gli aspetti fiscali e giuridici, i vantaggi e gli svantaggi della nuova formula d’acquisto.

L’appuntamento è per venerdì 13 marzo alle 9,30 nella sala Mosaico del Palazzo dei Contratti e delle Manifestazioni della Camera di Commercio di Bergamo (via F. Petrarca 10). I lavori del convegno sono aperti da Paolo Malvestiti, presidente Camera di Commercio di Bergamo, e da Luciano Patelli, presidente Fimaa Bergamo; mentre spetta al notaio Marco Tucci entrare nel merito degli aspetti legislativi, fiscali e giuridici del rent to buy. Modera l’incontro Oscar Caironi, vicepresidente Fimaa Bergamo.

Per iscriversi è necessario scaricare la scheda da www.ascombg.it