Si avvicinano il venerdì nero, 24 novembre, e il lunedì cibernetico, il 27 novembre.

Nel rincorrersi di sms, volantini, campagne pubblicitarie ed email, l’Ascom di Bergamo ricorda le regole sulle vendite promozionali alla luce delle modifiche alla normativa regionale. Dallo scorso anno è stato infatti abolito, nel Testo unico delle leggi regionali in materia di commercio e fiere, il divieto di vendite promozionali nel periodo dal 25 novembre al 31 dicembre, previsto solo in Lombardia, mantenendo esclusivamente la disposizione che le proibisce nei trenta giorni antecedenti i saldi.

È stato cioè tolto il vincolo che impediva ai negozi lombardi di proporre i supersconti nel caso il Black Friday (che ha data mobile, poiché è mutuato dagli Stati Uniti e si tiene dopo il giorno del Ringraziamento) cadesse dopo il 25 novembre. Non capita quest’anno, ma le nuove regole hanno sanato una volta per tutte lo squilibrio tra la Lombardia e le altre regioni.

Questo dal punto di vista normativo. La stessa Ascom, che attraverso Federmoda ha fortemente voluto una regolamentazione del Black Friday, non manca tuttavia di sottolineare come si sia passati con facilità da un solo giorno di sconti (l’interpretazione corretta del venerdì nero) a un’intera settimana. Diversi siti inoltre danno la possibilità di inserire nel carrello articoli nei giorni precedenti al Black Friday così che i clienti possano assicurarsi una spesa scontata allo scoccare della mezzanotte.

«Di fronte ad un ciclone come è stato il “Black Friday” da un punto di vista commerciale, non si poteva rimanere indifferenti – spiega Diego Pedrali, presidente del Gruppo Abbigliamento e articoli sportivi dell’Ascom -. Il dettaglio indipendente era stato di fatto discriminato rispetto alle multinazionali che avevano bypassato le regole a fronte di un basso rischio di sanzioni. Da quest’anno anche in Lombardia è possibile aderire alla giornata speciale di sconti nel venerdì successivo al giorno del ringraziamento festeggiato negli Usa. Così, grazie anche all’intervento di Federmoda-Confcommercio, si è regolamentata una giornata di sconti che l’anno scorso violava la legge regionale».

Non mancano però campagne aggressive che snaturano lo spirito che ha accompagnato la nascita del venerdì nero: «Da una giornata speciale di sconti, si è passati ad una settimana di tagli ai prezzi di cartellino, nella black week, ai black days e al black week-end», fa notare Pedrali. E gli sconti non risparmiano alcun settore, dall’abbigliamento alla cosmesi, dall’elettronica alle calzature, fino a coinvolgere perfino i servizi, con polizze scontate.

«Il mondo va in questa direzione, ma come associazione l’estensione del Black Friday preoccupa, perché sottrae quote alle vendite al dettaglio che anche a livello gestionale hanno più difficoltà ad organizzare e gestire le promozioni», aggiunge Oscar Fusini, direttore Ascom.

Con le nuove regole le promozioni quindi libere fino al 6 dicembre, ovvero fino a 30 giorni prima dei saldi invernali che scatteranno il 5 gennaio. «Quest’anno c’è il via libera alle promozioni in un periodo come quello pre-natalizio decisivo per il commercio – continua Pedrali -. Permane ancora un certo malcontento perché è stata disattesa la nostra richiesta di posticipare la data di inizio dei saldi invernali».

Nel mese di agosto, l’indice dei prezzi al consumo per l’intera collettività (NIC), a Bergamo, risulta in aumento dello 0,3% rispetto al mese precedente. Il tasso tendenziale (la variazione percentuale rispetto allo stesso mese dell’anno precedente) si attesta a +1,1%, stabile rispetto al mese scorso.

Si registra un forte aumento per il settore “Trasporti” con una variazione di +2,1% causa, anche questo mese, principalmente dal trasporto aereo passeggeri e dal trasporto marittimo e per vie d’acqua interne: contrariamente al mese scorso è positivo l’indice anche per carburanti e lubrificanti per mezzi di trasporto privati (+0,7%).

Si rileva un aumento più moderato per i settori “Prodotti alimentari e bevande analcoliche”, “Bevande alcoliche e tabacchi”, “Comunicazioni” e “Ricreazione, spettacoli e cultura”.

Il calo più importante si ha per la divisione “Servizi ricettivi e di ristorazione” dovuto alla diminuzione dei servizi di alloggio. È sempre negativa la variazione per “Abbigliamento e calzature”, “Abitazione, acqua, energia elettrica, gas e combustibili”, “Servizi sanitari e spese per la salute”

Restano invariate le divisioni “Mobili, articoli e servizi per la casa”, “Istruzione” e “Altri beni e servizi”.

L’estate 2017 sarà ricordata come una delle più calde, ma anche come quella che potrà segnare una svolta nelle modalità di scelta e prenotazione dell’albergo.

Con l’approvazione della legge per la concorrenza e il mercato sono state infatti abolite le clausole di parity rate (più semplicemente conosciute come “norma Booking”), che sino ad oggi hanno impedito agli hotel di pubblicare sul proprio sito internet condizioni più favorevoli rispetto a quelle presenti sui portali di prenotazione.

Con le nuove regole sarà perciò molto più probabile che chi ha individuato in rete la sistemazione che fa al proprio caso consulti anche il sito della struttura per verificare se ci sono prezzi più vantaggiosi o offerte speciali.

Si tratta di un provvedimento atteso dal settore, il cui iter è durato più di due anni per via di numerosi stop e modifiche al disegno di legge nel quale era inserito. «È un traguardo molto importante – afferma il presidente degli Albergatori Ascom Giovanni Zambonelli – e dobbiamo innanzitutto rendere merito a Federalberghi, la nostra federazione nazionale, per il grande lavoro e la perseveranza nel portare avanti questa istanza che finalmente permette alle imprese ricettive di smarcarsi dallo strapotere dei portali».

«Le Ota (online travel agency ndr.) – tiene a precisare – non sono un nemico, anzi sono un alleato che permette di vendere il nostro prodotto in tutto il mondo. Sino ad oggi, però, il rapporto di forze è stato impari, hanno avuto il sopravvento sugli alberghi imponendo le proprie condizioni, senza dubbio vessatorie e, si passi il termine, “ricattatorie”. Con l’abolizione della parity rate si pongono i presupposti per una collaborazione in forma più equilibrata».

Ora la palla passa agli albergatori, chiamati fin da subito a gestire al meglio la novità. «Il cliente si aspetta di ottenere dei vantaggi prenotando direttamente l’hotel e quindi occorre farsi trovare pronti – avverte Zambonelli – offrendo prezzi migliori o servizi aggiuntivi, che sui portali sarebbero a pagamento. È fondamentale diventare parte attiva per rispondere a queste attese e sfruttarne appieno le opportunità».

La partita con le multinazionali dell’intermediazione non può comunque dirsi conclusa. «Il rischio è che i portali applichino altre forme vessatorie, penalizzando in qualche modo chi si smarca dal parity rate – avverte il presidente degli albergatori bergamaschi -, occorrerà perciò continuare a tenere sotto osservazione il loro comportamento».

Da parte sua, Federalberghi evidenzia come l’abolizione della parità tariffaria ristabilisca un equilibrio di condizioni tra il sistema turistico italiano e quello di importanti paesi concorrenti, come Francia, Germania e Austria, dove la clausola è già stata annullata, e porti vantaggi non solo ai consumatori e alle imprese, ma anche all’erario «che beneficerà di un maggior gettito, altrimenti destinato ad altri stati o ai paradisi fiscali».

Intanto i viaggiatori sono già ben disposti a contattare direttamente gli hotel. Nei giorni scorsi, ACS Marketing Solutions ha intervistato per conto di Federalberghi un campione rappresentativo della popolazione italiana, rilevando che – per l’estate 2017 – il 55,3% degli italiani ha prenotato la propria vacanza rivolgendosi direttamente all’albergo, mediante il sito internet della struttura (24%) o contattandola per telefono, mail o altro mezzo (31,3%).

Secondo la Federazione, «la quota di prenotazioni dirette online è destinata a crescere, via via che gli operatori e i consumatori familiarizzeranno con le opportunità offerte dalle nuove regole». «Non si tratta solo di una questione di prezzo – evidenzia Federalberghi -, nel rapporto tra l’ospite e l’albergatore il contatto diretto contribuisce a rafforzare e a personalizzare la relazione. Inoltre, il contatto diretto consente ai turisti di ricevere informazioni di prima mano in relazione alle disponibilità, alla possibilità di soddisfare richieste specifiche e di beneficiare di eventuali offerte speciali o servizi e condizioni particolari».

A Bergamo il mercato immobiliare nei primi sei mesi dell’anno rallenta la sua crescita, specialmente da aprile in poi. È quanto emerge dai dati presentati oggi dal Comitato Consultivo Omi (Osservatorio Mercato Immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate, in collaborazione con le associazioni di categoria del mondo della casa, degli agenti immobiliari (le tre sigle Fimaa- Ascom Confcommercio Bergamo, Fiaip, Anama) e degli ordini professionali di Geometri, Ingegneri, Architetti.

Nel primo semestre 2017 sono stati registrati 444 atti notarili di compravendita, di cui 309 hanno interessato il residenziale abitativo (di questi 152 in città) mentre 135 sono gli atti registrati per l’acquisto di superfici commerciali, uffici, capannoni.

«Il dato evidenzia un rallentamento nella crescita del numero delle transazioni che aveva interessato tutto il 2016, ma non preoccupa. È un calo fisiologico – commenta Enzo Pizzigalli, componente del Comitato Consultivo Omi in rappresentanza di Fimaa Bergamo -. Dopo mesi di crescita e inizio di ripresa del settore, il mercato tira un attimo il fiato. Nel residenziale, ubicazione e superficie sono tornati a guidare la scelta dell’acquirente, con un occhio sempre attento al prezzo. In caso di variazioni al ribasso, la compravendita si chiude in tempi rapidi, grazie anche alla maggiore facilità di accesso al credito con ottimi tassi sui mutui ipotecari».

La fotografia del mercato immobiliare bergamasco nel primo semestre dell’anno evidenzia però alcune tendenze interessanti sia sul fronte del residenziale che nel terziario, sia in città che in provincia.

Residenziale

In città/ Si vendono immobili più datati, ma in centro e grandi

Il prezzo medio in città si attesta sui 1.560 euro al metro quadro, in leggera flessione (-2%) rispetto al 2016. La variazione è imputabile tuttavia ad un aumento delle compravendite di immobili più datati.

Crescono le superfici degli appartamenti (con una media di 100,4 mq). Il bilocale, da sempre il più richiesto dal mercato, è stato soppiantato nel primo semestre dell’anno dal trilocale e dal quadrilocale. Si premia l’ubicazione (centrale e centralissimo e quartieri a ridosso dei Colli) rispetto alla classe energetica, tanto che cresce l’usato “anni Settanta”, anche per probabile effetto degli incentivi per la ristrutturazione.

In provincia/ Soffre l’Isola, in calo la zona dei laghi

Il mercato immobiliare in provincia evidenzia una ripresa a Dalmine e si conferma stabile a Treviglio, mentre soffrono altri centri, in particolare l’Isola Bergamasca (che segna un -4%), con eccezione di Bonate Sotto, comune interessato da nuovi progetti immobiliari, in particolare negli ultimi dieci anni. Stabili i comuni vicini alla città e ai colli (Sorisole e Ponteranica). In calo la zona dei Laghi Bergamaschi, che registra un calo del 3% per effetto della crisi e della minore disponibilità e voglia di investire nell’acquisto di seconde case.

Non residenziale

Prezzi e affitti giù, a fare da traino è il settore food

Le compravendite nel terziario si concentrano nelle zone centrali della città, laddove lo stock di unità immobiliari destinata a uffici e studi privati in particolare risulta maggiore. Si registra un calo del 10% nei valori delle compravendita e di un 5% circa per quanto riguarda le locazioni. Per i negozi, il valore medio delle compravendite in città si attesta a 2.000 euro al metro quadro, con punte nelle vie dello shopping che arrivano fino a 4.500 euro e una riduzione della media a 1.700 euro al metro quadro nelle zone leggermente defilate.

Quanto alle categorie merceologiche, il food sta vivendo un buon momento, con aperture in crescita che trainano le compravendite e le locazioni dei negozi, altrimenti sfitti, anche di superfici ridotte per il sempre più gettonato street-food. Un segnale che conferma la vocazione sempre più turistica della città, in continua crescita.

Primo fine settimana tiepido per i saldi estivi nella Bergamasca: le prime giornate hanno registrato una tendenza negativa rispetto all’anno scorso. Secondo le stime di Ascom Bergamo Confcommercio gli acquisti sono stati del 10% in meno, con punte negative anche del 12-15%, e uno scontrino medio intorno ai 90 euro.

Il presidente Paolo Malvestiti parla di debutto sottotono: «In generale si sono registrate performance in leggera diminuzione sul 2016. Le famiglie sono ancora in difficoltà e questo si vede anche dal valore degli acquisti. Confidiamo nei prossimi fine settimana. Fare un bilancio dei saldi, a pochi giorni dal via, è azzardato. I conti li faremo alla fine. Per il momento è ancora possibile trovare assortimento di capi e taglie e tante occasioni per rinfrescare il guardaroba. Con il procedere delle settimane l’assortimento sarà via via inferiore».

In questi primi giorni chi attendeva di poter comprare l’abito o le scarpe griffate si è fatto avanti subito, ma non si sono viste file davanti ai negozi. I più gettonati sono stati quelli di abbigliamento e calzature, in particolare i punti vendita delle catene “low cost”. Le famiglie hanno preferito le vie dello shopping e i centri commerciali rispetto alle zone semicentrali e periferiche e hanno acquistato soprattutto costumi da bagno, sandali, polo, camicie, abiti leggeri da donna, calzature sportive e pelletteria.

Le migliori opportunità del settore moda si potranno provare ed acquistare nei negozi fino al 30 agosto.

Secondo le stime dell’Ufficio Studi di Confcommercio, ogni famiglia spenderà in media per l’acquisto di articoli di abbigliamento e calzature a prezzi ribassati circa 230 euro per un valore complessivo intorno ai 3,5 miliardi di euro.

Conto alla rovescia per l’inizio dei saldi estivi che, come da calendario regionale, prendono il via sabato primo luglio. Il caldo torrido delle scorse settimane ha deluso le aspettative sul fronte dei consumi che sembrano congelati. La speranza dei commercianti è che la voglia di capi estivi all’ultima moda e i tagli ai prezzi dei cartellini stimolino gli acquisti. Sarà comunque dura la rincorsa dei saldi per sollevare un’altra stagione difficile. Finora il bilancio è in negativo: almeno il 5-6% in meno rispetto alla stagione precedente, che segnava già un ulteriore ribasso rispetto al 2015, in un continuo trend negativo che stenta dal 2008 a vedere un’inversione di tendenza.

«L’estate arrivata in anticipo, con le temperature record dei giorni scorsi, non sembra aver invogliato gli acquisti, decisamente al di sotto delle attese – commenta Paolo Malvestiti, presidente di Ascom Bergamo -. Maggio e giugno sono stati mesi difficili e ora si spera in un week-end dedicato allo shopping d’occasione. Anche quest’anno la proposta dei saldi sarà di assoluto interesse, sia per assortimento che per i prezzi, con ribassi anche del 40%. I primi giorni saranno come sempre decisivi per le vendite di fine stagione. Speriamo in una buona partenza. I saldi possono essere un’attrattiva anche per i turisti in città e nelle nostre località di villeggiatura».

Come ogni anno, a guastare il clima di attesa per le vendite di fine stagione, si moltiplicano sms, vendite private e promozioni sottobanco, in barba alla legge regionale: «È un meccanismo distorto che danneggia chi rispetta e osserva le regole e al tempo stesso si ritorce contro gli stessi commercianti che ricorrono a questi escamotage – spiega Diego Pedrali, presidente del Gruppo Abbigliamento e Calzature e articoli sportivi Ascom e membro della Giunta di FederModa Italia -. I saldi perdono così anno dopo anno appeal e la concorrenza sempre più forte dell’e-commerce vanifica in buona parte gli sforzi dei commercianti che si impegnano ad animare le vie con notti bianche, aperture domenicali e quant’altro possa stimolare i consumi. La crisi sembra non avere fine e nelle vie dei paesi e dello stesso centro storico si soffre anche per la concorrenza dei nuovi poli commerciali. Abbiamo perso in questi anni troppe insegne, anche storiche, e chi resiste sul mercato lo fa in molti casi a fatica».

Il vademecum Ascom delle vendite di fine stagione

Come ogni anno Ascom ricorda i cinque principi base per i saldi. Cinque regole di trasparenza e di correttezza pensate per la tutela della concorrenza e del cliente: cambi, prova capi, pagamenti, tipologia dei prodotti in vendita e indicazione sui prezzi.

1. Cambi: la possibilità di cambiare il capo dopo che lo si è acquistato è generalmente lasciata alla discrezionalità del negoziante, a meno che il prodotto non sia danneggiato o non conforme (art. 1519 ter cod. civile introdotto da D.L.vo n. 24/2002). In questo caso scatta l’obbligo per il negoziante della riparazione o della sostituzione del capo e, nel caso ciò risulti impossibile, la riduzione o la restituzione del prezzo pagato. Il compratore è però tenuto a denunciare il vizio del capo entro due mesi dalla data della scoperta del difetto.

2. Prova dei capi: non c’è obbligo, è rimessa alla discrezionalità del negoziante.

3. Pagamenti: le carte di credito devono essere accettate da parte del negoziante qualora sia esposto nel punto vendita l’adesivo che attesta la relativa convenzione.

4. Prodotti in vendita: i capi che vengono proposti in saldo devono avere carattere stagionale o di moda ed essere suscettibili di notevole deprezzamento se non venduti entro un certo periodo di tempo. Tuttavia nulla vieta di porre in vendita anche capi appartenenti non alla stagione in corso.

5. Indicazione del prezzo: obbligo del negoziante di indicare il prezzo iniziale di vendita e lo sconto in percentuale; è facoltativo, ma consigliabile, indicare anche il prezzo di vendita ribassato, mentre è vietato indicare qualsiasi altro prezzo.

Le sanzioni

Le violazioni alla norma sulle vendite straordinarie saranno punite con sanzioni amministrative da 500 a 3.000 euro, secondo la legge regionale 9/2009.

Per gli alberghi si avvicina la libertà dai vincoli sui prezzi posti dai grandi portali di prenotazione. Il Senato ha infatti approvato il disegno di legge per la concorrenza ed il mercato che – all’articolo 61 – sancisce l’abrogazione dell’obbligo di parity rate, ossia le clausole che obbligano le strutture ricettive a pubblicizzare le stesse tariffe su tutti i portali nonché sul proprio sito web.

Il provvedimento era stato licenziato dalla Camera dei Deputati nell’ottobre 2015 ed ora dovrà tornare alla Camera per la definitiva approvazione, intanto il settore esprime la propria soddisfazione per lo sblocco e auspica una rapida conversione in legge. «Quando la norma concluderà il proprio iter – spiega Federalberghi -, i grandi portali di prenotazione alberghiera non potranno più impedire agli hotel di pubblicare sul proprio sito internet un prezzo più basso di quello pubblicato sui portali stessi. Da questa norma trarranno giovamento i consumatori (che beneficeranno di prezzi migliori), le imprese (che potranno aumentare le vendite dirette) e l’erario (recuperando imposte che oggi vengono dirottate all’estero)».

La Federazione ricorda che una recente indagine della Commissione Europea ha dimostrato che nei paesi in cui è stata vietata la parity il tasso di conversione delle online travel agencies non è diminuito, a conferma del fatto che la concorrenza fa bene a tutto il mercato.

«Due anni fa – prosegue la nota – grazie alla segnalazione che Federalberghi presentò all’Autorità Antitrust, si mossero i primi passi. Ma, mentre l’Italia procede al piccolo trotto, i competitor galoppano. Nel 2015, le clausole di parity erano vietate solo in Germania. Poi si sono aggiunte la Francia, l’Austria e la Turchia. Anche la Svizzera è a buon punto. Confidiamo che la Camera dei Deputati provveda in tempi brevi all’approvazione definitiva della legge. Si tratta di un passaggio necessario per colmare il divario che ci separa da alcuni dei nostri principali competitor».

«Dopo essere riuscita a far approvare il provvedimento “Airbnb” – dichiara il presidente del Gruppo albergatori dell’Ascom di Bergamo, Giovanni Zambonelli – la perseveranza della nostra Federazione è giunta anche a questo importante successo». Anche se il braccio di ferro con i portali non potrà dirsi concluso: «C’è da aspettarsi che le OTA (online travel agency ndr.) – rileva -, avendo la titolarità del proprio sito, andranno a favorire le strutture che applicheranno ancora la parity rate, facendole visualizzare prima delle altre. Ma il fatto che il consumatore abbia ora la consapevolezza che con un rapporto diretto con l’albergatore possa godere di prezzi migliori non può che aiutarci ad accrescere le prenotazioni in house e ad aumentare la nostra redditività».

Continua il trend positivo del mercato immobiliare bergamasco. È quanto emerge dai dati presentati dal Comitato Consultivo dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrare della Provincia di Bergamo.

Il secondo semestre del 2016 ha visto un aumento delle compravendite nel residenziale del 20% rispetto al 2015, con una tenuta dei prezzi in città e una diminuzione dei valori del 3% in provincia, in particolare nella macroarea della Bassa (Caravaggio, Martinengo, Osio Sotto, Romano di Lombardia e Treviglio).

Tengono invece i valori nelle valli. In Valle Imagna il prezzo medio è di 971 euro al mq, con punte di 1.000 euro al mq a Costa Valle Imagna e di 1.187 euro al mq a Sant’Omobono Terme; in Valle Brembana il prezzo medio si aggira attorno ai 930 euro al mq e arriva a 1.375 euro al mq a Branzi e a 1.376 euro al mq a Piazza Brembana. In Valle Seriana il pezzo medio di un immobile residenziale è di 1.144 euro al mq, con punte di 1.433 euro al mq a Songavazzo e 1.300 euro al mq a Onore.

In difficoltà il mercato non residenziale: con un –11% nelle compravendite di capannoni in provincia, venduti in media a 698,26 euro al mq. I valori più alti sono stati riscontrati nei comuni di Orio al Serio e Bergamo (890 euro al mq), mentre quelli più bassi nei comuni di Ciserano e Verdello (510 euro al mq). Le quotazioni sono diminuite del 10% nelle macroaree della Bassa, Isola, Val Calepio e del 15% nelle macro aree della Valle Brembana, Val Seriana e Valle Imagna.

Per quanto riguarda le locazioni sia nel residenziale sia nel commerciale in città e provincia si riscontrano canoni in diminuzione. «Il residenziale continua la sua crescita, anche se risulta difficile parlare di ripresa vera e propria. Il mercato è ancora in stagnazione, lo salvano gli sconti che vengono applicati in fase di contrattazione – afferma Enzo Pizzigalli, componente del Comitato Consultivo dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare in rappresentanza di Fimaa Bergamo -. Se i prezzi dell’immobile non sono già di mercato, in corso di trattativa si arriva ad applicare uno sconto anche del 10/15%. Per il 2017 si spera che il trend positivo innescatosi nel 2016 continui».

Il freddo delle ultime settimane ha fatto impennare i prezzi dei prodotti ortofrutticoli ma ha anche alimentato l’allarme speculazione. La denuncia di rincari ingiustificati è arrivata dalle associazioni degli agricoltori, dei consumatori e anche da una parte dei dettaglianti.

Di diverso avviso è Livio Bresciani, presidente del gruppo Fruttivendoli dell’Ascom di Bergamo che guida anche la categoria a livello nazionale in Fida Confcommercio. «Operiamo in un contesto di libero mercato dalle dinamiche chiare e note – ha dichiarato a Italian Fruit News, in un faccia a faccia con il presidente di Assofrutterie Fiesa Confesercenti Daniele Mariani -. In situazioni come queste si cerca di vendere al meglio, ma riteniamo non ci siano operazioni speculative di significativa entità. Anche perché il consumatore è maturo e consapevole, boccia eventuali situazioni estreme limitando o allontanandosi dall’acquisto fino a quando non tornano condizioni normali: si può vivere tranquillamente senza comprare un determinato ortaggio per qualche giorno». Per Bresciani, infine, «questa ondata di gelo sta destando scalpore, ma non va dimenticato che siamo in pieno inverno, un inverno rigido e non mite come quello cui forse ci si era abituati. E le conseguenze sono anche aumenti di quotazioni legate all’offerta esigua».

I prezzi calano ancora ma la domanda è vivace, il che fa presupporre un attestamento dei valori. È il dato che sottolineano gli agenti immobiliari della Fimaa-Ascom di Bergamo nel presentare la 22° edizione del “Listino dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia”, edito da La Rassegna e in edicola da oggi.

«È vero – rileva il vicepresidente Oscar Caironi, che ha coordinato la squadra di colleghi che ha raccolti i dati per tutta la provincia – le quotazioni sono ancora in leggera diminuzione, ma a confortarci è l’importante aumento delle transazioni, salite del 23% nel secondo trimestre dell’anno rispetto allo stesso periodo del 2015, accompagnate da un incremento del 25% dei mutui, che probabilmente non saranno solo surroghe. Significa che siamo di fronte ad un mercato effervescente».

Le richieste sono ben chiare. «È aumentata la domanda di metrature piuttosto ampie, tri-quadrilocali con cucina abitabile, mentre sono fermi bilocali piccoli e monolocali, i classici immobili da investimento – rileva Caironi -. Sono perciò le famiglie a cercare casa e la vogliono efficiente dal punto di vista energetico. Oggi immobili degli anni Novanta non si vendono, chi acquista vuole strutture con parametri già pronti per il futuro».

Il mercato rileva anche un effetto Floating Piers che sta portando gli immobili all’attenzione di acquirenti internazionali. Sono infatti in forte crescita le vendite agli stranieri sulla sponda bergamasca del Sebino.«Nel 2016 si sono registrate 30 transazioni a fronte delle 10 dell’anno precedente – illustra Caironi -. I valori assoluti sono ancora contenuti, ma l’incremento altissimo, del 200%, è comunque il segnale di una tendenza molto significativa». Complice la comodità dell’aeroporto, hanno scelto di prendere casa in riva al lago d’Iseo soprattutto Inglesi, Olandesi, Tedeschi e Scandinavi. E il fenomeno sta contagiando anche la Valle Seriana. «Anche da questa zona ci arrivano segnalazioni di richieste da parte di stranieri, in larga parte Scandinavi», aggiunge Caironi.

Meno ottimistiche le prospettive sul versante degli affitti. «Lo scorso anno i prezzi hanno toccato il fondo – sottolinea Antonello Pagani, direttore di Appe Confedilizia Bergamo, l’associazione dei proprietari immobili -, non si poteva che risalire. La crescita del 2-3% dei canoni è da leggere perciò come la fine di una discesa drammatica. L’aumento si è verificato sulle nuove locazioni, mentre c’è stata stabilità sui rinnovi». Confermando le indicazioni degli agenti immobiliari, «sul fronte degli investimenti non si muove nulla – dice Pagani -, la tassazione eccessiva sulle abitazioni diverse dalla prima casa fa sì che oggi si cerchi più che altro di liberarsi del bene casa, sentito come un macigno». Unico indicatore positivo la diminuzione della morosità, con il calo negli ultimi due trimestri delle azioni legali portate a termine.

IL LISTINO

La 22esima edizione del “Listino dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia” contiene i dati aggiornati a settembre 2016. Stampato in 8mila copie, offre un quadro completo sull’andamento del mercato, dando tutte le quotazioni per la compravendita e la locazione di appartamenti, box, uffici, negozi e capannoni della città e dell’intera provincia. La nuova edizione contiene le rilevazioni di tutti i paesi della Bergamasca. Le quotazioni in città sono suddivise per ogni via e quartiere, con 37 zone di rilevazione e relative mappe.

La pubblicazione è curata dai mediatori immobiliari di Fimaa-Ascom, con la collaborazione di Adiconsum, Appe, Collegio dei geometri e geometri laureati di Bergamo e Collegio Notarile di Bergamo; e con il patrocinio di Provincia di Bergamo, Comune di Bergamo, Camera di Commercio di Bergamo, Università degli Studi di Bergamo. I dati raccolti per il bollettino sono aggiornati a settembre 2016

Oltre ai dati, esposti in maniera semplice e di chiara, chi è interessato a vendere, acquistare o affittare un immobile può trovare informazioni e approfondimenti su come affrontare al meglio la compravendita. A cura dell’Adiconsum si trova infatti una “Guida alle compravendite immobiliari e al comprare casa”, mentre il Collegio dei geometri e geometri laureati di Bergamo illustra il tema della superficie commerciale e dei coefficienti per la valutazione, il Collegio Notarile di Bergamo chiarisce le imposte sull’acquisto della casa e il Comitato scientifico del Listino dei prezzi degli immobili offre un repertorio degli usi usi e delle le consuetudini nelle compravendite immobiliari e uno spaccato sugli ultimi dieci anni di quotazioni a Bergamo.

La pubblicazione è in vendita al costo di 18 euro.

I DATI

Compravendita: prezzi in calo in città e in provincia

A Bergamo, le quotazioni sono in discesa del -2,8% (con punte del -3% in periferia) con l’eccezione di alcuni prezzi stabili per gli immobili delle aree prestigiose di Città Alta e del centralissimo di pregio. In calo i valori del centrale, dei borghi e del semicentrale, dove però non mancano valori stabili per gli immobili di qualità. Continua il calo dei prezzi delle abitazioni in periferia, pur a tassi inferiori rispetto agli anni scorsi. Gli immobili nuovi evidenziano maggiore tenuta dei prezzi rispetto alle altre categorie. Più vistosa la diminuzione degli immobili più vecchi e da ristrutturare, per cui è crollata la domanda, soprattutto da parte di cittadini stranieri

I prezzi più alti si riscontrano in città alta e sui colli (5.800/5000 euro al mq).

In provincia, i prezzi diminuiscono del 4,4% (con punte del -4,6% nei centri minori). Tengono le quotazioni del segmento del nuovo e dell’offerta di qualità. In calo la domanda a scopo abitativo, alimentata solo dalle richieste di prima casa e di sostituzione improrogabile. In generale, l’atteggiamento delle famiglie verso la sostituzione è di selezione e di attesa. Resta bloccata la domanda a scopo di investimento, travolta dall’inasprimento fiscale.

In provincia gli immobili più costosi si trovano nel centro di Treviglio, Lovere e Sarnico (2.700 euro al mq); seguono Foppolo (2.500 euro al mq), Clusone centro (2.300 euro al mq) e Castione della Presolana e Dorga (2.100 euro al mq).

Le richieste

Continua la domanda di tri/quadro locali nelle zone centrali di pregio o nei borghi storici della città e della provincia, dove si cercano appartamenti di qualità dai 100 al 125 mq con ingresso indipendente e giardino privato o sui piani alti, con terrazzi e balconi e vicini ai servizi. La disponibilità di spesa si aggira sui 180mila euro. Scende invece la richiesta di trilocali in zona periferica e hinterland, i mono e i bilocali di periferia, i bilo-trilocali usati e solitamente richiesti da famiglie extracomunitarie e i bilo-trilocali nuovi per investitori. Resta stabile invece la richiesta di quadrilocali di grande qualità posti nelle zone centralissimo e nel centrale di pregio.

Affitti: canoni in aumento in città. Prezzi e mercato in discesa in provincia

Dopo una discesa durata oltre sei anni e due anni di stasi i canoni tornano a crescere in città, con valori che oscillano tra il 2% e il 3%. I prezzi degli affitti sono stabili nei principali paesi della provincia, con una riduzione media dell’1%.

La domanda di immobili in affitto tiene in alcune aree della città, sostenuta dalle necessità crescenti di trasferimento legati allo studio e al lavoro. In controtendenza invece il mercato in provincia, dove il turistico fatica per ragioni economiche. Resta prioritaria per i proprietari l’esigenza di selezionare conduttori affidabili e solvibili, anche riconoscendo sconti sul canone. D’altra parte, l’accresciuta pressione fiscale, spinge nel mettere a reddito gli immobili invenduti.

In città il canone mensile più elevato si trova in Città alta e nel centralissimo (650 euro al mese).

Box: transazioni basse e quotazioni in diminuzione

I dati evidenziano un rallentamento del mercato e un’ulteriore diminuzione dei prezzi, che sembrano avviarsi verso una stabilizzazione. Il prezzo di compravendita è sceso del 3,5%. Il prezzo medio più alto per un box a Bergamo è in Città alta (80mila euro), mentre in provincia costa 23mila euro nelle zone di Lovere centro (escluso il lungolago) e a 22.500 euro a Sarnico e Clusone.

In diminuzione i valori degli affitti dei box che, per effetto della crisi, per molti resta un lusso anche a fronte di un parco auto che sta invecchiando. Il canone di locazione è sceso del 4,5%.

Negozi: in crescita la desertificazione

Sono diminuiti del 3% i prezzi di compravendita in città e del 4,2% in provincia. In calo anche il canone di locazione, in città del 2,5% e in provincia del 4%. Dopo due anni di aspettative di ripresa con riduzioni meno marcate, tornano a registrarsi cospicue riduzioni dei prezzi e richieste di rinegoziazioni dei canoni.

Il mercato resta, comunque, movimentato dalla domanda per negozi nuovi e di pregio commerciale (localizzati nelle aree primarie sempre più ristrette del centro storico e nei centri commerciali) e dalle ubicazioni di elevata visibilità poste sulle arterie principali. Sempre in crescita la desertificazione commerciale nelle zone malservite per mobilità e parcheggi, le ubicazioni secondarie scontano anche la riduzione della domanda per attività etniche.

Anche il mercato delle locazioni segna il passo soprattutto per le piccole attività marginali. Si consolida il segno meno anche nei canoni di locazione, con cali evidenti soprattutto in provincia ed in periferia della città.

Tornano a crescere i tempi di vendita (sopra l’anno 13 mesi) e di locazione (9 mesi) e lo sconto medio praticato raggiunge punte del 20%.

Uffici: giù transazioni, prezzi e canoni

Per il mercato direzionale, l’anno appena trascorso conferma e amplifica la tendenza degli ultimi anni con riduzioni che restano marcate. La domanda si è mantenuta esile a fronte di un’offerta di spazi crescenti che non riesce ad essere collocata sul mercato. Si consolida ormai da otto anni il calo dei prezzi di compravendita, che prosegue più marcato in provincia rispetto alla città, soprattutto nelle aree del territorio a forte vocazione industriale. Insignificanti le transazioni in un mercato che resta fermo.

Calano i canoni di locazione soprattutto in provincia. Anche in città l’eccesso di offerta si traduce in una diminuzione dei canoni che avevano raggiunto livelli molto elevati. La bassa qualità degli immobili offerti in locazione riduce l’appetibilità per il trasferimento di imprese e professionisti.

Il mercato regge per l’offerta di uffici di alta qualità, che resta molto ambita da imprese desiderose di una nuova localizzazione. Si tratta però di una domanda limitata e molto selettiva. La domanda di uffici resta comunque molto rarefatta. I tempi medi di vendita e di locazione superano l’anno mentre lo sconto sul prezzo richiesto risulta significativo e arriva a toccare il 20%.

In prezzi in città sono calati del 3,2% e in provincia del 3,6%; mentre le locazioni in città sono scese del 4% e in provincia del 4,5%.

Capannoni: il mercato resta fermo

Il mercato degli immobili industriali continua ad essere fermo. La domanda si conferma debole e l’offerta eccede e non risponde alle reale esigenze del mercato.

Da sei anni si registra ormai una diminuzione dei prezzi e degli affitti. La riduzione è più marcata per i capannoni usati. Qualcosa si muove nel mercato delle strutture medio piccole, sotto i mille mq. Le medio grandi superfici non rispondono alle esigenze del mercato, così che le aziende preferiscono cercare terreni su cui edificare strutture adeguate alle loro esigenze: edifici alti 10-12 metri, costruiti secondo le regole antisismiche, con aree esterne per carico e scarico per la circolazione di autoarticolati. La nuova tendenza è la costruzione di capannoni in acciaio.

Le aree ambite che alimentano la domanda nel settore sono quelle prossime ai raccordi stradali, autostradali, all’aeroporto e le posizioni su strade di grande scorrimento.

I tempi medi di vendita e locazione restano molto lunghi (15 e 10 mesi) con sconti rispetto al prezzo richiesto che si conferma con punte al 25%. In prezzi di compravendita sono calati del 2,2% e i canoni di locazione del 3,5%.