«Il mercato immobiliare bergamasco continua ad essere poco dinamico, sebbene si intraveda qualche timido segnale di attenuazione della fase recessiva, che induce a considerare come superato il punto minimo raggiunto negli anni precedenti». È l’analisi del primo Osservatorio Immobiliare 2016 di Nomisma, società indipendente che realizza attività di ricerca e consulenza economica a livello nazionale e internazionale.

Il mercato residenziale bergamasco ha mostrato nel 2015 timidi segnali di ripresa, dimostrata dal nuovo aumento delle compravendite e dalla riduzione dei tempi medi di vendita (9,5 la media cittadina). Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo rimane alto (18% per l’usato e 14% per il nuovo).

I prezzi si sono ulteriormente ridotti, registrando una flessione media del -1,9% per le nuove abitazioni e del -1,7% per le usate. Nel segmento della locazione, il periodo necessario per la definizione di una trattativa è di circa 3,2 mesi. I rendimenti medi lordi si mantengono pressoché inalterati al 5,2%.

La maggior parte degli intenzionati all’acquisto è propensa a ricorrere al mutuo, col quale coprire circa il 77% del valore dell’abitazione. Tra le tipologie dei contratti d’affitto, a Bergamo crescono quelli a canone concordato (37%), raddoppiati rispetto al 2013.

Il mercato dei box e garage è praticamente stabile sul fronte compravendita e locazione. Il calo dei canoni nelle zone periferiche è di -3%.

Nel comparto direzionale i tempi medi di vendita e di locazione rimangono elevati, rispettivamente 13,5 e 9 mesi, così come lo sconto medio tra prezzo richiesto e quello effettivo, fermo al 21,5%. I prezzi calano del -3,4% annuale, la variazione più alta tra le città italiane monitorate da Nomisma.

I canoni degli uffici si contraggono soprattutto nelle zone centrali (-3,5% annuale). Il rendimento potenziale lordo annuo cresce leggermente, portandosi al 4,7% medio.

Nel mercato retail il numero delle compravendite del 2015 è stato inferiore alle 70 unità, un terzo di quelle registrate nel 2005. Lo sconto praticato sul prezzo inizialmente richiesto risulta in leggera flessione rispetto alla precedente rilevazione (17,5%), così come i tempi di vendita, scesi a 11 mesi. I rendimenti potenziali lordi da locazione si mantengono – per il terzo anno consecutivo – al 6,9%.

Nel comparto dei capannoni industriali l’allungamento dei tempi necessari a locare gli immobili industriali non lascia intravedere miglioramenti per il segmento locativo. Per concludere qualche trattativa è necessario applicare sconti sul prezzo richiesto che si mantengono molto elevati, in media 23%. I prezzi e i canoni si contraggono ulteriormente, anche se in maniera meno accentuata rispetto agli anni precedenti.

Tutti lo vogliono, tutti lo cercano, ma quando se lo trovano davanti decidono che, in fin dei conti, non fa al caso loro. Il rent to buy, sempre più richiesto e ricercato, stenta a farsi strada nel nostro mercato immobiliare, vuoi per la commistione tra due contratti, l’affitto e la vendita, che complica le cose, vuoi per la tassazione elevata. La nuova formula di origine anglosassone, entrata nel nostro ordinamento con il decreto “Sblocca Italia”, si scontra anche con una cultura come quella italiana fondata sulla proprietà immobiliare: «L’Italia è il primo Paese al mondo per proprietà privata e l’obiettivo per ogni italiano continua ad essere l’acquisto immobiliare, che all’ estero viene invece vissuto come un vincolo- commenta l’avvocato e notaio Marco Tucci, a margine del convegno organizzato da Fimaa Ascom-. Purtroppo il recepimento di questa formula contrattuale è avvenuto con un certo ritardo, visto che il rent to buy arriva in un momento in cui gli istituti di credito stanno tornando a concedere mutui». I dati dell’Abi evidenziano infatti un vero e proprio boom di mutui, anche attraverso al Fondo di Garanzia per la Casa che, nel suo primo mese di operatività, ha portato a febbraio 27,7 milioni di euro di nuovi mutui. Il Fondo- la nuova soluzione a vantaggio delle famiglie che ancora scontano gli effetti della crisi ma aspirano ad acquistare l’abitazione principale- rappresenta un’ulteriore spinta allo sviluppo del mercato dei mutui che già registra una fase di grande rilancio, con un’impennata relativa a tutto il 2014 del 32,5% rispetto al 2013 e un ammontare complessivo di circa 25,3 miliardi di euro. «La possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo rappresenta inoltre un indubbio vantaggio sul rent to buy dove i canoni sono versati a fondo perduto e l’atto stesso comporta una più elevata tassazione di contratto che non si recupera, dall’atto iniziale a quello finale , alla doppia natura contrattuale stessa della nuova formula. La vendita immediata fa inoltre maturare in vista di un eventuale cambio di casa un credito d’imposta che si perde completamente nel rent to buy se ci si ferma all’affitto e non si arriva al riscatto». L’innamoramento per la nuova formula si rivela un’infatuazione passeggera: «In Italia ci si innamora spesso di formule anglosassoni, ma alla formalizzazione nero su bianco l’amore sfuma in fretta. Fino ad oggi le trattative partite con convinzione con il rent to buy sono naufragate con questa formula contrattuale, cui sono state preferite altre soluzioni già previste nel nostro ordinamento, come ad esempio il preliminare notarile trascritto per tre anni o la vendita con riserva di proprietà che ad oggi si presentano come le soluzioni giuridicamente e fiscalmente più vantaggiose». Ovviamente se si è interessati ad acquistare e vendere, perché altrimenti il rent to buy può rappresentare un’alternativa: E’ la formula perfetta per gli indecisi cronici, l’unica a garantire la possibilità di rinviare fino a dieci anni l’acquisto o di scegliere liberamente di limitarsi all’affitto senza riscattare l’immobile. Il venditore rischia di vincolarsi per dieci anni, un lungo periodo di tempo in cui può ricevere offerte di acquisto». Se, tra le formule mutuate dall’estero, il rent to buy e il trust godono di scarsa fortuna a queste latitudini, il leasing continua a confermare il suo successo: «La locazione finanziaria, una sorta di corrispettivo business del rent to buy, si è ormai affermata come formula contrattuale. Il conduttore ha la possibilità di detrarre i canoni di leasing e di riscattare rata dopo rata, in 12 anni, il costo dell’immobile. Molti acquisti di capannoni ed uffici avvengono ormai così, con tempi ridotti per la detrazione fiscale dell’acquisto, visto che si parla di 12 anni contro una media di 33 anni per poter scaricare l’acquisto dell’immobile. La formula può interessare oggi anche i liberi professionisti». Nella veste di notaio Marco Tucci non manca di ricordare l’importanza del ruolo nella trascrizione degli atti:«Il contenzioso sugli immobili gestiti dai notai è pari allo 0,0029 %, quindi nullo. Il sistema notarile garantisce le transazioni, mentre all’estero tutto è speculativo. Meglio di così è difficile fare. Per questo trovo assurda l’ipotesi ventilata dal disegno legge sulla concorrenza che sancirebbe la fine dell’obbligo dell’atto notarile per le operazioni immobiliari oltre che per la costituzione di alcune tipologie di società. In Italia la durata dei processi ci colloca al terz’ultimo posto in Europa (davanti solo a Cipro e Malta) e, secondo la classifica “Doing Business 2013” della Banca Mondiale al 160esimo posto su 185 Paesi analizzati. Con 5 milioni di cause pendenti che portano a sanzioni impressionanti europee per il ritardo di giudizio credo che sia bene iniziare a preoccuparsi dei costi che una soluzione come questa possa portare con sé».